2021년, 아파트 가격 하락의 근거들 (2021 부동산 전망, 아파트 가격 전망)

 

애증의 이름, 아파트

 

 

부동산이 엄청나게 치솟았던 작년 1년이었습니다. 지금은 횡보세를 보이고 있는데요, 앞으로의 전망에 대한 의견이 분분하지요. 지난번에는 제가 상승론의 근거들을 포스팅 했었습니다. 이번에는 아파트 가격 하락의 근거들을 여러 자료들을 토대로 말씀드려 보도록 하겠습니다. 살펴보시고 어떤 의견이 더 설득력이 있는지 판단 해 보시면 좋을 것 같습니다. 이번 포스팅은 서울을 기준으로 하여 작성했지만 제가 살펴 본 자료들을 토대로 보면 경기도나 지방도 같은 흐름을 이어 가고 있는 것 같습니다. 지난 상승이 전국적이었기 때문에 이후에 변동도 함께 연동되는 것이 아닌가 합니다. 

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1. 늘어나고 있는 아파트 매물 수

모든 재화의 가격은 공급과 수요에 의해 결정됩니다. 지금까지 아파트 가격이 상승 해 왔던 요인들 중 첫번째로 꼽히던 것이 '공급의 부족'이었죠. 그런데 올해 들면서부터 서울의 아파트 매물이 점차 증가하고 있다는 통계가 나오고 있습니다. 1월에 비하면 1만건, 거의 30%에 가까운 증가세를 보이고 있습니다. 이는 6월에 예정되어 있는 양도세 중과를 앞두고 차익실현 매물이 출하되고 있기 때문인 것으로 보입니다. 

 

 

서울 아파트 매물 수 변화(출처 : 연세대 한문도 교수, 다스뵈이다 출연 캡쳐)

 

 

작년에 아파트 가격이 급격하게 상승했던 요인은 무엇보다 임대차 3법 이었습니다. 이 법의 핵심은 '계약갱신 청구권'이라는 것인데요, 전세 세입자가 원할 경우 2년을 추가로 계약할 수 있는 권한을 부여한 것이죠. 임대인을 보호한다는 취지로 제정된 법이었지만 결과는 전세시장의 이원화로 나타났습니다. 기존 가격으로 계약 갱신을 한 사람들은 기존의 전세가격을 보호 받았습니다.(갱신 시 최대 5%까지만 전세금을 올릴 수 있습니다) 그런데 그 결과, 대부분의 세입자들이 계약 갱신을 선택하면서 전세 매물 수가 급격히 줄어들었습니다. 전세 공급이 줄어든 것이죠. 이에 따라 전셋값이 폭등하게 되고, 폭등한 전셋값이 집값을 밀려 올려 작년의 상승장이 만들어 진 것이죠. 임대차법 이후 무려 15%나 상승했다고 합니다. 

 

그런데 최근 서울의 전, 월세 매물이 다시 증가 추이를 보이고 있습니다. 작년 9월 임대차법이 실시되었을 때 급감했던 양에 비하면 거의 3배가량 매물이 늘어난 것을 볼 수 있습니다. 기존의 상승 요인이 해소되고 있음을 보여주는 것이죠. 

 

 

전, 월세 증가 추이(빨간색이 전세, 노란색이 월세) - 연세대 한문도 교수, 다스뵈이다 출연 자료 캡쳐

 

 

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2. 줄어들고 있는 아파트 거래량(공급이 많다는 지표)

거래량은 앞으로의 가격 추이를 예측할 때 까장 많이 쓰이는 지표입니다. 서울의 아파트 거래량 추이를 

 

최근 1년 서울 아파트 거래량 추이.(출처 : 서울 부동산 거래광장)

 

위 표를 보시면, 작년 6월의 거래량이 15,621건으로 엄청난 폭발을 보였던 것을 알 수 있습니다. 이른바 '영끌'이라고 해서 3040세대가 할 수 있는 모든 대출을 일으켜서 아파트를 구매했을 때였죠. 아파트에 대한 수요가 폭발하면서 가격 상승이 일어났던 때였습니다. 그런데 올해 4월을 보시면 거래량이 고작 1,820건입니다. 작년 6월과 비교하면 거의 1/10로 감소했지요. 이렇게 거래량이 줄어들 때에는 원인이 2가지 중 하나입니다. 공급이 줄었거나, 수요가 줄었거나. 그런데 위 자료에서 보신 바와 같이 최근 서울의 아파트 매물은 늘어나고 있지요. 최근 시장의 추이가 공급>수요라는 사실을 이 자료를 통해 추론할 수 있습니다. 수요보다 공급이 많으면 가격은 떨어질 수 밖에 없습니다. 

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3. 아파트 심리지수의 변동 - 구매자 우위의 심리지형

시장 가격은 수요와 공급에 의해서도 결정되지만, 참여자들의 심리에도 크게 좌우됩니다. 수요자의 매수 심리가 꽁꽁 얼어버린다면, 공급이 부족한 상황에서도 가격이 떨어질 수 있죠. 

 

 

주택가격 심리지수. 100이하이면 수요자 우위라 할 수 있습니다.(출처 : 아실)

 

 

위 그래프는 최근 주택가격 심리지수입니다. 매도자와 매수자 사이에 어떤 쪽이 우위에 있는지를 알아 볼 수 있는 대표적인 지표입니다. 작년 6월에는 매도자 우위의 시장이 형성되었습니다. '영끌'한 사람들이 주택을 폭발적으로 구입할 때였죠. 지금은 80에 가까운 수치를 보이고 있습니다. 매도자들이 급하게 집을 팔고 싶어하고, 매수자들은 망설이는 상황임을 보여 주고 있습니다. 시장 참여자의 심리가 매수자 우위로 형성되었다고 한다면, 당연히 매수자들의 요구대로 가격 하락이 일어날 가능성이 열리는 것이죠. 

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4. 6월 이후로 예정된 각종 제도의 시행

최근 몇년 간 집값이 가파르게 상승한 것은 집에 대한 수요가 많았기 때문입니다. 수요는 크게 다주택자들의 '투자 수요'와 실거주를 목적으로 하는 사람들의 '실수요'로 구분됩니다. 이 중 실수요자의 숫자는 인구 구조와 연관되는 것이기 때문에 짧은 시간동안 급격하게 변동하지 않습니다. 하지만 투자 수요는 시장의 상황에 따라 매우 유동적이죠. 그런데 앞으로 다주택자들이 주택을 추가로 매입하기가 매우 어려워집니다. 

 

다주택자 유입을 저해하는 가장 큰 요인은 취득세 8%입니다. 다주택자가 집을 새로 구입하면, 집값의 8%를 세금으로 내야 합니다. 10억짜리를 샀다면 세금이 8천만원이지요. 이 사람들은 투자로 수익을 내는 것이 목적인데, 집을 사자마자 수익이 -8%인 것입니다. 당연히 구입을 꺼리게 됩니다. 

 

게다가 양도세가 매우 가파르게 오릅니다. 조정지역에서 집이 3채인 사람이 집을 팔 경우, 양도차익의 무려 70%를 세금으로 가져갑니다. 투자는 싸게 사서 비싸게 팔고 그 차익으로 수익을 보는 것인데 그 가능성을 원천 차단한 것이죠. 게다가 지금 아파트 가격이 많이 오른 상황이라 더 오를 가능성이 불투명 한 것도 투자자의 유입을 제한하고 있습니다. 더불어 종합 부동산세도 오르기 때문에 주택을 여러 채 보유하는 것 자체가 매우 큰 부담이 되겠지요. 

 

다만 다주택자들이 자녀들에게 아파트를 다수 증여한 것으로 보여서 이러한 효과가 크지 않을 거라는 관측도 있습니다. 

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5. 정부의 공급 정책 - 2.4대책

올해 2월, 정부에서는 국토부 장관을 교체하고(지금 또 교체 중이지만) 대대적인 공급 정책을 내놓았습니다. 무려 83만채의 주택을 공급 하겠다는 계획을 내놓았는데요. 이것이 실현 가능한가에 대해서는 많은 논쟁이 있습니다. 여기에 더불어 3기 신도시의 청약 물량이 조기에 시장에 나오면서 공급을 증가시킬 것으로 보입니다. 정부 주도의 공급량이 얼마나 될지는 추이를 지켜 보아야 하겠지만, 최소한 지금까지의 공급 제한 기조를 전면 전환 했다는 점에서는 큰 의미가 있다고 평가할 수 있습니다. 

 

정부는 공공 주도의 주택 공급 기조를 강화하고 있습니다.(출처 : 국토교통부 홈페이지)

 

 

미세적인 추이는 지역마다 다를 것입니다. 

이번 포스팅의 자료는 거시적인 시각을 통해 본 것입니다. 구체적인 가격은 지역마다 다르겠죠. 지역이 품고 있는 산업과 교통 등에 따라 오르는 곳이 있을 것이고, 작년에 실제 가치에 비해 많이 올랐다고 평가되는 곳은 하락이 클 수도 있겠습니다. 결국 가격은 재화의 실제 가치로 수렴하는 것이니까요. 

 

 

* 서울 아파트 값 상승의 근거로 작성했던 포스팅은 아래 링크를 클릭하시면 됩니다. 

 

2021년, 서울 부동산 가격 상승의 근거 4가지

 

 

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