미국발 물가 인상으로 인한 부동산 버블 붕괴 시나리오(ft. 키움증권 서영수 이사)

최근 KBS라디오 '홍사훈의 경제 쇼'에서 부동산 버블 붕괴 시나리오가 설명되어 소개 해 드립니다. 부동산을 비롯한 자산 시장의 미래에 대해 다양한 시각이 대립하고 있습니다. 제가 해석하기에는 미시적인 관점에서는 상승론이 우세하고, 거시적인 시각은 우려가 우세한 것으로 보입니다.

미시적인 관점에서의 상승론의 근거들은 임대차법으로 인한 전세가격 상승, 아파트 절대 공급 수의 부족, 높은 양도세로 인한 매물 잠김 현상 등 국내적인 정황들이 주로 거론됩니다. 거시적인 관점은 수년 내로 예정된 금리의 상승, 지나치게 오른 자산 가격에 대한 부담 등을 근거로 들고 있습니다. 이 중, 오늘 소개해 드릴 시나리오는 미국발 금리 상승으로 인한 자산 거품 시나리오가 어떤 과정을 거쳐 가능한 것인지에 대한 것입니다. 살펴 보시고 한번 판단 해 보시는 것도 좋을 것 같습니다.

1. 직접적인 미국유동성 공급

코로나 이후 미국 정부는 미국의 중-하층민들을 중심으로 현금 직접 지원을 하였다. 이는 은행을 통해 간접적으로 유동성을 공급한 우리나라와는 다르다. 미국의 경우 시민들이 바로 현금을 쓰며 실물경제에 현금이 사용될 가능성이 매우 높다. 실물경제에 있어 급격한 수요의 증가가 나타나고, 이것이 물가를 상승시킬 것이다.

2. 미국 연준의 '불가피한' 금리 인상

미국 연준의 근본적인 설립 목표는 물가 안정이다. 연준은 물가 상승률 목표를 2%로 잡고 있는데, 이미 미국의 물가 상승이 5% 정도로 나타나고 있다. 이러한 추이는 일시적이지 않다.(연준은 이것이 일시적인 현상이라 설명했음.) 풀린 유동성이 앞으로 실물경제에 더 많이 투입될 것이기 때문이다. 이에 따라 인플레이션이 심화되면 연준은 불가피하게 금리를 올릴 수 밖에 없다.

3. 대출로 인해 상승한 한국의 부동산

최근 몇년 간 급격하게 올라간 한국 부동산 가격은 빚으로 쌓아 올린 것이다. 한국 부동산 투자의 핵심 원인은 '갭투자'인데, 이럴 경우 주택가격이 전세보증금(전세대출) + 갭투자금(신용대출 또는 일부 모기지론)으로 구성된다. 주택 가격에서 빚의 비중이 급격히 확대된 것. 갭투자 주택의 경우 실질적인 LTV가 90%에 이를 수 있다. 그렇기 때문에 금리가 오를 경우 상환 부담이 매우 강할 수 밖에 없다. 또한 최근 소위 '영끌'을 한 사람들의 경우 주택담보대출(대부분 변동금리)과 신용대출을 함께 받은 경우가 많기 때문에 더욱 위험하다.

4. 조금의 집값 하락이 버블붕괴로 이어질수 있다

현 상황에서 집값이 조금만 하락해도 소위 '영끌'을 한 사람들의 자산은 금방 사라지게 된다. 부채만 남은 사람들이 파산하기 시작하면 이것이 연쇄 작용을 일으켜 버블이 붕괴할 수 있다. 미국과 비교했을 때, 우리나라는 이런 위험성이 훨씬 크다. (미국도 주택가격이 많이 올랐으나, 미국은 대부분 리츠펀드가 주택을 구입했고 관광지를 중심으로 가격이 올랐지만 우리나라는 대부분 아파트이고 개인들이 빚을 내서 구입했다.)

홍사훈의 경제쇼에 출연한 서영수 이사

5. 요약 및 정리

미국에서 소비의 급격한 증가로 인플레이션이 형성되면, 연준이 '불가피하게'금리를 올릴 수 밖에 없다. 이로 인해 우리나라에서 금리가 오르게 되면 부채 비중이 높은 우리나라의 부동산 가격의 특성 상, 충격적인 버블붕괴가 나타날 수 있다.

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이 시나리오의 핵심은 '빚'과 '금리'입니다. 만약 미국에서 금리가 안정적으로 관리된다면, 당장 충격적인 버블은 나오지 않겠죠. 또 많은 전문가들이 연준의 금리 인상에 대해 부정적인 시각을 가지고 있는 것 역시 사실입니다. 미래는 아무도 모르지요. 하나의 의견으로서, 나름의 합리적인 근거를 갖추고 있는 것 같기에 소개 해 보았습니다.